تجمیع کردن ملک چه مزیت هایی برای نوسازی دارد؟ - فروشگاه های میهن

جهت دریافت خدمات بازسازی ساختمانهای قدیمی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. از طراحی پلن بازسازی تا اجرای جز به جز بازسازی منزل، ویلا و ساختمان اداری تخصص ماست.

در شهرهای عظیم، بافت های فرسوده و بافت های قدیمی شهر، معمولاً دارای خانه های کلنگی زیادی بوده و اغلب ازلحاظ متراژ، دارای مساحت کمی هستند. همچنین کوچه های ارتباطی باریکی دارند، که مسائلی را برای افراد ساکن در این مناطق به همراه دارد. معمولاً دسترسی و سرعت عمل نیروهای امدادرسانی، مانند آمبولانس و آتش نشانی در این مناطق با تأخیر و به سختی صورت می پذیرد و حتی ماشین های مکانیزه شهرداری، برای جمع آوری زباله در این مناطق با مشکل روبه رو هستند. علاوه بر این ازدحام جمعیتی نسبت به میزان جاده و راه های ارتباطی در این محله ها سبب شلوغی بیش از حد شده است.

با این شرحات، برای رفع کردن این مسائل، بحث تجمیع ملک مطرح شده است. منظور از تجمیع ملک این است که چند ملک کوچک کنار هم و با هم ادغام شوند و ساخت و ساز جدیدی در این ملک انجام گردد.

روش های گوناگونی برای تجمیع ملک وجود دارد. یک روش خرید خانه های کلنگی از مالکان و سرمایه گذاری شرکت های خصوصی و ساخت و ساز مجدد است. روش دیگر، شریک کردن مالکان در پروژه است. به این صورت که طی قراردادی مالکان زمین را به شرکت های خصوصی داده و پس از ساخت و ساز، طبق قرارداد، تعداد معینی واحد مسکونی دریافت می نمایند.

تجمیع ملک برای نوسازی دارای مزایای متفاوتی است، که هم برای سرمایه گذار، هم برای صاحبان املاک کلنگی سودمند است. از همه مهم تر این کار مزیت های فراوانی برای شهر و زیبایی آن به همراه خواهد داشت. شهرهای عظیم مخصوصاً تهران به شدت درگیر این مسئله هستند و خرید خانه های کلنگی و تجمیع آن ها برای نوسازی می تواند بسیار یاری نماینده باشد.

سرفصل هایی که در این مقاله آنالیز شده در زیر آمده است:

• تجمیع کردن ملک برای نوسازی چه مزیتی برای صاحبان املاک کلنگی دارد؟
• تجمیع کردن ملک برای نوسازی چه مزیتی برای سرمایه گذاران دارد؟
• تجمیع کردن خانه های کلنگی برای نوسازی چه مزیتی برای دولت و شهر دارد؟
• نقش دولت در افزایش تجمیع کردن خانه های کلنگی تهران و دیگر شهرستان ها برای نوسازی

تجمیع کردن ملک برای نوسازی چه مزیتی برای صاحبان املاک کلنگی دارد؟

طبیعتاً یکی از مهم ترین عواملی که در تجمیع املاک کلنگی مؤثر است، متقاعد کردن صاحبان این املاک برای فروش خانه کلنگی یا واگذاری برای تجمیع و دریافت واحدهای ساخته شده در آینده است. مطمئناً باید مزیت های زیادی برای صاحبان خانه های کلنگی وجود داشته باشد تا آن ها قانع شوند که برای نوسازی، ملک خود را به سرمایه گذاران، واگذار نمایند. معمولاً املاکی که برای تجمیع مورد آنالیز قرار می گیرند، دارای خانه هایی قدیمی هستند و اگر به ازای دریافت ملک از صاحبان این خانه ها واحدهای آپارتمانی جدید، بعد از ساخت به آن ها تعلق گیرد، می تواند امتیازی عظیم تلقی گردد و آن ها را متقاعد سازد.

دریافت واحد نوساز بعد از ساخت مزایای زیادی برای صاحبان املاک کلنگی دارد. زیرا بدون صرف هیچ هزینه ای صاحب خانه نو می شوند. حال اگر خودشان می خواستند دست به چنین کاری بزنند، باید هزینه بسیار زیادی را متحمل می شدند. از طرفی دیگر احتیاج به بازسازی ملک ندارند و این هزینه نیز برای آن ها از بین رفته است.

آنها در خانه ای زندگی می نمایند که از خیابان و کوچه های استاندارد بهره می برد، همچنین دیگر در بافتی به نام بافت فرسوده زندگی نمی نمایند و ازلحاظ زیبایی و تردد در آن مکان با مشکل روبه رو نمی شوند. باید یادآور شد که خانه های نو دیگر مسائل خانه های فرسوده را ندارد و مقاومت در برابر زلزله نیز افزایش یافته است.

همچنین ارزش اقتصادی ساختمان نیز افزایش پیدا نموده است. زیرا قبلاً یک ملک کلنگی برای صاحب خانه بوده و بعد از تجمیع و نوسازی آن ملک به یک تا چند واحد آپارتمان نوساز تبدیل شده است. درنتیجه صاحب خانه های کلنگی ازلحاظ اقتصادی نیز بسیار سود برده اند.

البته تمام این شرایط به شرطی است که پروژه تجمیع به سرعت صورت پذیرد و خانه های جدید سریعاً به صاحبان تحویل داده شوند. تنها هزینه ای که برای صاحبان خانه های کلنگی وجود دارد هزینه اجاره یک ساله یا دوساله برای آماده شدن و نوسازی ساختمان ها است که در برخی از اوقات این هزینه را سرمایه گذار تقبل می نماید.

تجمیع کردن ملک برای نوسازی چه مزیتی برای سرمایه گذاران دارد؟

معیناً تجمیع املاک برای نوسازی دارای هزینه زیادی بوده و احتیاجمند حضور سرمایه گذاران بخش خصوصی است. سرمایه گذاران با سرمایه گذاری در این بخش، می توانند از تسهیلات بانکی برخوردار شوند. در موارد دیگر و در جاهای دیگر شهر این تسهیلات برای نوسازی وجود ندارد و فقط مخصوص تجمیع خانه های کلنگی و نوسازی آن ها است.

بخش دیگری که مزیت اقتصادی برای سرمایه گذار دارد، عدم دریافت مبلغ پروانه و مجوز ساخت برای نوسازی املاک تجمیع شده در بافت های قدیمی و فرسوده است. یعنی شهرداری به ازای واحدهایی که قرار به ساخت آن است، مبلغی را بابت پروانه ساختمان و مجوز از سازنده دریافت نمی نماید و این از مزایای دیگر سرمایه گذاری در این موضوع است.

مزیت دیگر برای سرمایه گذاران، پرداخت هزینه اولیه کمتر به صاحبان ملک در بافت های قدیمی است. اجازه دهید تا با یک مثال این موضوع شرح داده گردد. فرض کنید چهار ملک 100 متری در بافت قدیمی و چهار ملک 100 متری در بافت معمولی در شرایط برابر برای تجمیع و نوسازی انتخاب گردد. اگر قرار به خرید ملک باشد، میزان مبلغ خرید ملک ها در بافت معمولی بسیار گران تر از بافت قدیمی بوده و طبیعتاً احتیاج به پرداخت میزان مبلغ اولیه بیشتری است. اگر قرار به این باشد که برای صاحبان ملک منزلی اجاره گردد، قیمت اجاره در مناطق معمولی بسیار گران تر از مکان های قدیمی است. با این شرحات شاید گفته گردد که میزان سود بیشتری به نسبت مکان ملک در بافت معمولی موجود است، که این حرف تا حدی قابل قبول، اما احتیاجمند سرمایه اولیه بسیار بیشتر است.

ضمناً باید در نظر داشت که یکسری از قوانین برای بافت های فرسوده وجود دارد که این امکان را به وجود می آورد تا تعداد واحد بیشتری در یک متراژ معین ساخته گردد. این موضوع نیز افزایش سود را به همراه دارد. گفتنی است که قوانین ساخت و ساز در مناطق قدیمی و بافت فرسود امتیازاتی را برای سرمایه گذاران فراهم می آورد تا سود خوبی کسب نمایند و راغب به سرمایه گذاری در این مکان ها شوند.

تجمیع کردن خانه های کلنگی برای نوسازی چه مزیتی برای دولت و شهر دارد؟

با توجه به امتیازاتی که دولت به سرمایه گذاران می دهد، تا در مناطق قدیمی و بافت فرسوده اقدام به تجمیع و نوسازی نمایند، شاید این ابهام به وجود آید که دولت به اندازه کافی هزینه می نماید و عملاً هزینه فوایدی که نصیبش می گردد را پرداخت می نماید. اما باید اعلام کرد که مزایای سرمایه گذاری و تجمیع و نوسازی املاک کلنگی توسط شخص یا شرکت خصوصی بسیار بیشتر از میزان امتیازاتی است که دولت به آن ها می دهد و فواید بسیاری را برای دولت و شهر حاصل می نماید.

اگر بخواهیم از جنبه اقتصادی مزایای آن را برای دولت برشماریم می توانیم به عقب نشینی های بدون هزینه اشاره کنیم. اگر دولت بخواهد جاده ها و کوچه های بافت های فرسوده را به صورت استاندارد درآورد، ملزم به خرید ملک از صاحبان است، اما با دادن تسهیلات و امتیازات بیشتر به سرمایه گذاران عملاً میزان این هزینه را برای خود به صفر می رساند. زیرا تسهیلات پرداخت شده در آینده از سوی خریداران واحدهای ساختمانی باید بازگرداننده شوند و این به معنی صرفه اقتصادی برای دولت است.

تعداد ساختمان ها و واحدهای آپارتمان بعد از نوسازی بیشتر از قبل می گردد و دولت عوارض و اقتصادیات های سالانه بیشتری را دریافت می نماید. از طرفی زیبایی شهری در آن منطقه افزایش پیدا نموده و رغبت افراد برای زندگی در آن مکان ها افزایش پیدا می نماید که نتیجه آن کاهش ازدحام و ترافیک در مناطق دیگر شهر است.

باید در نظر داشت که در بافت فرسوده میزان خدمت دهی شهری ضعیف تر است و امکان به وجود آمدن مسائل و صرف هزینه برای رفع کردن آن به عهده دولت است. به عنوان مثال امکان عبور آمبولانس و ماشین های آتش نشانی در بافت های قدیمی بسیار مشکل است و در صورت بروز حادثه شرایط بسیار سخت می گردد و علاوه بر ضررهای شخصی که به افراد وارد می گردد می تواند ضررهای عمومی را در پی داشته باشد. مانند آتش سوزی یک ساختمان که امکان آسیب دیدن سیم های برق شهری و موارد دیگر نیز وجود دارد.

در مسئله بهداشتی نیز برای دولت مزایایی دارد زیرا عموماً در بافت های قدیمی به دلیل عدم عبور ماشین های مکانیزه جمع آوری زباله، دولت مجبور به استفاده از روش های قدیمی برای جمع آوری آن ها می گردد که هم میزان آلودگی آن مناطق بیشتر می گردد و هم تعداد افراد بیشتری درگیر کار در آن مناطق می شوند که هزینه مازاد را برای دولت به همراه دارد. اگر بخواهیم به طور خاص تر این مسئله را آنالیز کنیم، می توانیم به مواردی همچون زلزله و سیل اشاره کنیم که در این موارد بحرانی، امدادرسانی در این مناطق سخت تر بوده و تجمیع و نوسازی یاری قابل توجهی را به دولت خواهد نمود.

نقش دولت در افزایش تجمیع کردن خانه های کلنگی تهران و دیگر شهرستان ها برای نوسازی

با توجه به موارد گفته شده در سطرهای قبلی معین شد که تجمیع خانه های کلنگی و نوسازی آن می تواند مزایای بسیاری را برای دولت به همراه داشته باشد. این مزایا می تواند هم از لحاظ اقتصادی و اقتصادی و هم از لحاظ زیبایی شهری بسیار مؤثر باشد، بنابراین دولت باید تمام کوشش خود را انجام دهد و امتیازاتی را برای کسانی که در این زمینه فعالیت دارند، فراهم آورد. امتیازاتی مانند دادن تسهیلات، نگرفتن پول مجوزهای ساخت و پروانه ساختمان جزو حرکات اولیه دولت است و باید با سازمان دهی خاصی روی این مناطق برنامه ریزی کند. به طور مثال اگر در یکی از مناطقی که املاک کلنگی بسیاری در آن موجود است شرایط به گونه ای باشد که 20 درصد آن خانه ها تجمیع و نوسازی گردد، آنگاه تعدادی از واحدها برای صاحبان ملک و بقیه برای فروش گذاشته می گردد تا سرمایه گذار سود خود را به دست آورد. اما از آنجا که 80 درصد منطقه هنوز بافت قدیمی دارد، استقبال افراد کم می گردد و سبب عدم رضایت سرمایه گذار و درنتیجه شکست در تجمیع و نوسازی می گردد. درنتیجه دولت باید شرایطی را فراهم کند تا سرمایه گذار و صاحبان خانه های کلنگی تهران و شهرستان ها به راحتی حاضر به تجمیع و نوسازی ساختمان های خود باشند.

گفتنی است که دولت باید یک نقشه کلی و برنامه ریزی شده در خصوص تجمیع ملک و نوسازی داشته باشد و علاوه بر آن باید با تمام توان از ورود دلالان به این امور جلوگیری کند تا از جوانب دیگر به ماهیت موضوع صدمه وارد نگردد.

تجمیع املاک کلنگی و خرید خانه های کلنگی تهران و دیگر شهرستان ها جز مواردی است که باید برای نوسازی و زیبایی شهر حتما انجام گردد. خرید خانه های کلنگی و نوسازی آن ها هم برای دولت و هم برای سرمایه گذار مزایای بسیاری دارد. همچنین فواید زیادی را برای صاحبان خانه های کلنگی حاصل می نماید. ازجمله این مزایا می توان به کسب سود اقتصادی برای هر سه گروه، جلوگیری از صرف هزینه های بازسازی برای صاحبان املاک کلنگی، سرمایه گذاری آینده برای سرمایه گذاران و دریافت یاری های دولتی برای سرمایه گذاران، که بتوانند به بهترین شکل املاک را نوسازی نمایند، اشاره نمود. همچنین در زیبایی شهری و ازدحام منطقه ای نیز بسیار مؤثر بوده و یاری قابل توجهی را به دولت در ارائه بهتر خدمات به مردم آن منطقه می نماید. دولت نیز باید یک برنامه مدون و کلی برای نوسازی بافت های قدیمی و فرسوده داشته باشد تا در سریع ترین زمان ممکن این نوسازی ها انجام گردد.

به این مقاله از خبرنگارن چه امتیازی می دهید؟